Ændret beskatningsgrundlag af udenlandske ejendomme
Ændret beskatningsgrundlag af udenlandske ejendomme
Når du ejer en ejendom i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den – på samme måde som hvis du ejer en dansk ejendom. Som følge af den nye ejendomsskattelov, som trådte i kraft den 1. januar 2024, vil det fremadrettet være handelsværdien for det forudgående indkomstår der skal anvendes som beskatningsgrundlag for ejendomsværdiskatten.
I indkomståret 2002 blev der lagt loft over beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten, således at en ejer af en ejerbolig, både dansk og udenlandsk, maksimalt skal betale ejendomsværdiskat på grundlag af det laveste af et af følgende beløb:
1) Ejendomsværdien ved 2001-vurderingen med tillæg af 5 procent,
2) ejendomsværdien pr. vurderingsterminen i det pågældende indkomstår, eller
3) ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
Særligt for udenlandske ejendomme erhvervet i nyere tid har ovenstående skatteloft betydet, at ejendomsværdiskatten er blevet beregnet af en væsentlig lavere grundlag end den værdi ejendommen er anskaffet til.
Fra og med indkomståret 2024 indebærer den nye ejendomsskattelov, at hvis der ikke findes en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk ejendomsvurdering, der kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering, skal beskatningsgrundlaget for ejendomsværdibeskatningen opgøres ved at anvende handelsværdien i det forudgående indkomstår.
Overvejende vil handelsværdien for ejendommen kunne fastsættes på baggrund af et myndighedsgodkendt indeks, som kan anvendes til at fremindekserer den faktiske anskaffelsessummen af ejendommen. Hvis der efter anskaffelsen er foretaget om- eller tilbygning af ejendommen, skal værdien heraf lægges til handelsværdien.
Foreligger der imidlertid anden dokumentation, som giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdi, f.eks. hvis ejendommen er udbudt til salg, så kan denne værdi anvendes som handelsværdi. I dette tilfælde, hvor der er tale om en skønsmæssig ansættelse, vil den skønnede handelsværdi skulle indgå med 80 %, da forsigtighedsnedslaget på 20% indgår i disse tilfælde.
Findes der ikke et prisindeks eller dokumentation som nævnt i nr. 1-3, fastsættes handelsværdien skønsmæssigt. I dette tilfælde vil der ligeledes skulle fratrækkes 20% af værdien til opgørelse af beskatningsgrundlaget.
Den ændrede beskatningsnorm for udenlandske ejendomme betyder, at ejeren hvert år skal beregne og opdatere handelsværdien for ejendommen, og vil ofte resultere i en væsentlig højere ejendomsværdiskat end tidligere. Se dog nedenfor omkring skatterabat for ejendommen der er overtaget senest den 31. december 2023.
I boligskatteforliget fra 2017 blev det aftalt, at der skulle indføres en permanent skatterabat, der sikrer, at ingen boligejere skulle betale højere samlede ejendomsskatter ved overgangen til reglerne i ejendomsskatteloven, end hvis reglerne om ejendomsværdiskattestop og grundskatteloft var blevet videreført.
Skatterabat ydes kun til fysiske personer, som ejer ejendomme som nævnt i ejendomsskatteloven § 3 (primært ejerboliger, lejligheder, sommerhus mm.), og som er overtaget senest den 31. december 2023. Det er slutteligt en betingelse, at ejeren af ejendommen er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024.
Skatterabatten opgøres ved vurderingsterminen 2024 og er gældende frem til at boligen afstås.
Skatterabatten opgøres som forskelsbeløbet mellem, hvad der skal betales i ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven i indkomståret 2024 (ny ordning), og hvad der ville skulle have været betalt i indkomståret 2024, hvis de tidligere regler om skattestop var videreført (gammel ordning).
Stigninger i ejendomsværdiskatten i 2025 og frem efter vil ikke blive omfattet af rabatten, og vil derfor forfalde til betaling i det pågældende indkomstår.
Det er særligt vigtigt at være opmærksom på at værdierne omkring din udenlandske ejendom er korrekt selvangivet ved Skattestyrelsen, da du ellers risikere at betale for lidt i forskudsskat eller ikke får den skatterabat, som du måske er berettiget til.
Tidligere beskatningsgrundlag
I indkomståret 2002 blev der lagt loft over beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten, således at en ejer af en ejerbolig, både dansk og udenlandsk, maksimalt skal betale ejendomsværdiskat på grundlag af det laveste af et af følgende beløb:1) Ejendomsværdien ved 2001-vurderingen med tillæg af 5 procent,
2) ejendomsværdien pr. vurderingsterminen i det pågældende indkomstår, eller
3) ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
Særligt for udenlandske ejendomme erhvervet i nyere tid har ovenstående skatteloft betydet, at ejendomsværdiskatten er blevet beregnet af en væsentlig lavere grundlag end den værdi ejendommen er anskaffet til.
Nye beskatningsgrundlag
Fra og med indkomståret 2024 indebærer den nye ejendomsskattelov, at hvis der ikke findes en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk ejendomsvurdering, der kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering, skal beskatningsgrundlaget for ejendomsværdibeskatningen opgøres ved at anvende handelsværdien i det forudgående indkomstår.Overvejende vil handelsværdien for ejendommen kunne fastsættes på baggrund af et myndighedsgodkendt indeks, som kan anvendes til at fremindekserer den faktiske anskaffelsessummen af ejendommen. Hvis der efter anskaffelsen er foretaget om- eller tilbygning af ejendommen, skal værdien heraf lægges til handelsværdien.
Foreligger der imidlertid anden dokumentation, som giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdi, f.eks. hvis ejendommen er udbudt til salg, så kan denne værdi anvendes som handelsværdi. I dette tilfælde, hvor der er tale om en skønsmæssig ansættelse, vil den skønnede handelsværdi skulle indgå med 80 %, da forsigtighedsnedslaget på 20% indgår i disse tilfælde.
Findes der ikke et prisindeks eller dokumentation som nævnt i nr. 1-3, fastsættes handelsværdien skønsmæssigt. I dette tilfælde vil der ligeledes skulle fratrækkes 20% af værdien til opgørelse af beskatningsgrundlaget.
Den ændrede beskatningsnorm for udenlandske ejendomme betyder, at ejeren hvert år skal beregne og opdatere handelsværdien for ejendommen, og vil ofte resultere i en væsentlig højere ejendomsværdiskat end tidligere. Se dog nedenfor omkring skatterabat for ejendommen der er overtaget senest den 31. december 2023.
Særlig for ejendomme overtaget senest den 31. december 2023
I boligskatteforliget fra 2017 blev det aftalt, at der skulle indføres en permanent skatterabat, der sikrer, at ingen boligejere skulle betale højere samlede ejendomsskatter ved overgangen til reglerne i ejendomsskatteloven, end hvis reglerne om ejendomsværdiskattestop og grundskatteloft var blevet videreført.Skatterabat ydes kun til fysiske personer, som ejer ejendomme som nævnt i ejendomsskatteloven § 3 (primært ejerboliger, lejligheder, sommerhus mm.), og som er overtaget senest den 31. december 2023. Det er slutteligt en betingelse, at ejeren af ejendommen er ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen for indkomståret 2024.
Skatterabatten opgøres ved vurderingsterminen 2024 og er gældende frem til at boligen afstås.
Skatterabatten opgøres som forskelsbeløbet mellem, hvad der skal betales i ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven i indkomståret 2024 (ny ordning), og hvad der ville skulle have været betalt i indkomståret 2024, hvis de tidligere regler om skattestop var videreført (gammel ordning).
Stigninger i ejendomsværdiskatten i 2025 og frem efter vil ikke blive omfattet af rabatten, og vil derfor forfalde til betaling i det pågældende indkomstår.
/Employees/JUREF.jpg)
/Employees/MMN.jpg)